Sprzedaż nieruchomości, choć może wydawać się prostą transakcją, w praktyce wiąże się z szeregiem skomplikowanych regulacji podatkowych, w tym dotyczących podatku VAT. Zastosowanie odpowiednich przepisów zależy od wielu czynników – rodzaju nieruchomości, charakteru sprzedającego czy momentu, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Zrozumienie tych zasad jest kluczowe zarówno dla osób prywatnych, jak i przedsiębiorców, którzy planują sprzedaż lokalu, budynku czy gruntu. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zasady, które mogą mieć zastosowanie w zależności od konkretnej sytuacji.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną

Jeśli sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, nie podlega VAT, lecz może podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych (PIT) zgodnie z przepisami o odpłatnym zbyciu nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę (podatnika VAT)

Jeśli nieruchomość jest składnikiem działalności gospodarczej i podlega VAT, należy określić, czy transakcja podlega opodatkowaniu, czy jest zwolniona.

Zwolnienie z VAT

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu, jeśli:

• jest dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (chyba że sprzedający i kupujący złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia).
  
• jeśli sprzedaż dotyczy gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu innym niż budowlane, również jest zwolniona z VAT.
  

Stawki VAT

• 23% – w przypadku dostawy nowych budynków lub lokali przed pierwszym zasiedleniem albo w ciągu 2 lat od tego momentu.
  
• 8% – dla niektórych lokali mieszkalnych do 150 m² (dla domów jednorodzinnych do 300 m²).
  
• Zwolnienie – po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
  

Opodatkowanie sprzedaży gruntu

Grunty niezabudowane:

• budowlane – opodatkowane 23% VAT,
  
• rolne, leśne, inne – zwolnione z VAT.
  

Grunty zabudowane – opodatkowanie zależy od statusu budynków na nich posadowionych.

Możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT

W niektórych przypadkach sprzedający i kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT i zastosować opodatkowanie (np. przy sprzedaży nieruchomości komercyjnych), co pozwala kupującemu na odliczenie VAT. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uniknąć błędów.

Dlaczego warto skorzystać z doradztwa podatkowego?

Każda transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia i często także dokładnej interpretacji przepisów. Zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy powinni zwrócić szczególną uwagę na obowiązki podatkowe wynikające z ustawy o VAT. Konsultacja z doradcą podatkowym lub prawnym może być nie tylko pomocna, ale wręcz niezbędna, aby odpowiednio przygotować się do sprzedaży i uniknąć późniejszych komplikacji ze strony organów podatkowych.

W związku z wprowadzeniem do obrotu prawnego przepisów dotyczących fundacji rodzinnej pojawia się kwestia czy fundacja rodzinna podlega po przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podatnicy i działalność gospodarcza – definicje według art. 15 ustawy VAT

W myśl art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Ustęp 2 powyższego przepisu wskazuje, iż „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Fundacja rodzinna – zakres działalności gospodarczej i opodatkowanie VAT

W myśl art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają min.: „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej „Fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji rodzinnej”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej, Fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców tylko w zakresie:

1. zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia;
2. najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;
3. przystępowania do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni oraz podmiotów o podobnym charakterze, mających swoją siedzibę w kraju albo za granicą, a także uczestnictwa w tych spółkach, funduszach, spółdzielniach oraz podmiotach;
4. nabywania i zbywania papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i praw o podobnym charakterze;
5. udzielania pożyczek:

1. spółkom kapitałowym, w których fundacja rodzinna posiada udziały albo akcje,
2. spółkom osobowym, w których fundacja rodzinna uczestniczy jako wspólnik,
3. beneficjentom;

1. obrotu zagranicznymi środkami płatniczymi należącymi do fundacji rodzinnej w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji rodzinnej;
2. produkcji przetworzonych w sposób inny niż przemysłowy produktów roślinnych i zwierzęcych, z wyjątkiem przetworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych uzyskanych w ramach prowadzonych działów specjalnych produkcji rolnej oraz produktów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, o ile ilość produktów roślinnych lub zwierzęcych pochodzących z własnej uprawy, hodowli lub chowu, użytych do produkcji danego produktu stanowi co najmniej 50% tego produktu;
3. gospodarki leśnej.

Powyższe oznacza, iż fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą. Zatem jeśli, któraś z tych czynności będzie podlegać pod min.: dostawę towarów lub świadczenie usług oznaczać będzie, iż fundacja rodzinna będzie uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

Fundacja rodzinna jako podatnik VAT – interpretacje indywidualne i możliwości zwolnienia

Jak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2023 roku znak: nr 0114-KDIP4-3.4012.205.2023.3.DS „(…)w sytuacji wykonywania czynności wpisujących się w definicje dostawy towarów czy świadczenia usług – w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT – w tym również w zakresie zbywania mienia, gdy Fundacja będzie dokonywała tych czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na cel czy rezultat tej działalności, będzie uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT”. 

Podobne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, wskazał w interpretacji indywidualnej z dnia 5 października 2023r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.534.2023.1.LM „(…), że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności a sam fakt jej wykonywania. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty, wystarczy aby było to takie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Z założenia fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów, dodatkowo przepisy ustawy o fundacji rodzinnej precyzują zakres prowadzenia przez nią działalności gospodarczej wymieniając szereg czynności jakie fundacja rodzinna może wykonywać w ramach swojej działalności. Zatem w sytuacji wykonywania czynności wpisujących się w definicje dostawy towarów czy świadczenia usług – w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT – w tym również w zakresie zbywania mienia, gdy Fundacja będzie dokonywała tych czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na cel czy rezultat tej działalności, będzie uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

W tym miejscu należy również wskazać, iż nie ma żadnych przeszkód, aby fundacja rodzinna korzystała ze zwolnienia wskazanego przez ustawodawcę w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług, który to zwalnia od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Pożyczki udzielane przez fundacje w ramach działalności gospodarczej budzą wiele pytań w kontekście podatków. Jakie konsekwencje podatkowe wiążą się z takim działaniem? Czy pożyczka między fundacją a beneficjentem podlega podatkowi od towarów i usług, a może od czynności cywilnoprawnych? W artykule wyjaśniamy kluczowe kwestie związane z opodatkowaniem takich transakcji.

Udzielanie pożyczki beneficjentom fundacji

Co w przypadku udzielenia pożyczki beneficjentowi przez rodzinną fundację, która nie ma charakteru incydentalnego, a także jest wpisana w statucie fundacji jako podstawowy zakres czynności działalności gospodarczej tejże fundacji? 

Powyższą kwestię należy rozpatrzyć na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Zgodnie z art. 5 ust, 1 pkt 5 c ustawy o fundacji, może ona wykonywać działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców m. in. w zakresie udzielania pożyczek beneficjentom.

W myśl art. 1. ust. 1b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m. in. umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku.

Istotne jest, iż jak stanowi art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności.

Podatek VAT – zwolnienie przedmiotowe

W tym miejscu należy wskazać tzw. zwolnienie przedmiotowe wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o podatku od towarów i usług wskazujące, iż zwalnia się od podatku usługi udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych oraz usługi pośrednictwa w świadczeniu usług udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych, a także zarządzanie kredytami lub pożyczkami pieniężnymi przez kredytodawcę lub pożyczkodawcę.

Orzecznictwo dotyczące opodatkowania pożyczek

Rozpatrując powyższą kwestię przyjrzyjmy się kilku wyrokom sądów administracyjnych:

• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2021 r. III FSK 185/21 

„Okoliczność, że pożyczkodawca uwzględnił udzielanie pożyczek jako rodzaj działalności gospodarczej dopiero w dniu 15 sierpnia 2014 r. przez dokonanie stosownego wpisu w CEIDG, nie ma znaczenia, albowiem – jak słusznie zauważono w zdaniu odrębnym – mogło to oznaczać tylko potwierdzenie (sformalizowanie) dotychczasowej aktywności gospodarczej. W judykaturze wielokrotnie podkreślano, że fakt formalnego zgłoszenia działalności gospodarczej nie ma znaczenia dla oceny, czy podatnik rzeczywiście taką działalność prowadzi. Wystarczy, że wykonując określone działania, wypełnia cechy działalności gospodarczej, w tym przypadku określone w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Istotne przy tym pozostaje nie źródło pozyskania środków finansowych, które spożytkowane zostały następnie przez podatnika na udzielanie pożyczek, ile jego zachowanie przed i w związku z dokonywaniem tych operacji (wprowadzenie środków pieniężnych do przedsiębiorstwa, zamiar trwałego oraz częstotliwego zarobkowania), i to niezależnie od formalnego zorganizowania. Zresztą sam pożyczkodawca zeznał (protokół przesłuchania świadka z dnia 2 czerwca 2015 r.), że w 2011 i w 2012 r. prowadził „tę samą działalność gospodarczą – paliwa, apteki, pożyczki”. Należy przyznać rację Autorowi zdania odrębnego, że takie stwierdzenie wprost wskazuje na świadomość pożyczkodawcy co do faktycznego prowadzenia przez niego działalności gospodarczej w zakresie udzielania pożyczek, i to w okresie poprzedzającym czynności prawne dokonane ze skarżącą. Faktem niespornym pozostaje, że pożyczkodawca przedłożył fakturę VAT wystawioną na odsetki od umowy pożyczki z dnia 20 listopada 2011 r. w wysokości 188.000 zł, dokumentujący przelew dot. odsetek od skarżącej, co może potwierdzać, że już przed 2012 r. taką działalność gospodarczą prowadził. Skarżąca wpłaciła nadto na rachunek osobisty pożyczkodawcy kwotę 3.359.000 zł z tytułu częściowej spłaty pożyczki, z której odsetki zostały przelane na jego konto firmowe. Podobnie, należy zgodzić się z wywodami zdania odrębnego, że pożyczkodawca dwukrotnie zeznawał, iż pożyczki udzielane były przez niego z majątku przedsiębiorstwa, a organy „w sposób niedopuszczalny skróciły wypowiedź świadka zawartą w piśmie z dnia 31 maja 2016 r.”. Również w związku z przesłuchaniem przed Prokuratorem Prokuratury Okręgowej w Z. oraz UKS w Z. pożyczkodawca zeznał, że środki, które przekazał skarżącej w postaci pożyczek, stanowiły majątek przedsiębiorstwa”;

• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2018 r. sygn.: II FSK 13/16

„Jeżeli pożyczka, choć udzielona ze środków zgromadzonych na rachunku bankowym prowadzonym dla prowadzonej działalności gospodarczej, udzielona była okazjonalnie, a nie w ramach prowadzonej przez pożyczkodawcę działalności gospodarczej, to podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.”

Pieniądze z fundacji a podatek

W związku z tym, iż fundacja rodzinna posiada odpowiednie zapisy w statucie stanowiące o udzielaniu pożyczki jako jednej z podstawowych czynności działalności gospodarczej, należy uznać iż podmiot udzielając pożyczki dokonuje czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże korzystającej ze zwolnienia przedmiotowego.

Odnosząc się zatem do powyższego, należy uznać, iż umowa pożyczki pomiędzy rodzinną fundacją i jej beneficjentem nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Działalność nierejestrowana to forma działalności dla osób, które nie chcą zakładać działalności gospodarczej, ale wciąż mają obowiązek rozliczania podatku. Dowiedz się, jaki PIT na działalności nierejestrowanej złożyć, aby prawidłowo rozliczyć dochody z takiej działalności oraz jakie limity przychodów obowiązują. 

Działalność nierejestrowana – PIT najważniejsze zasady

Jak stanowi z art. 5 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców, nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana przez osobę fizyczną, której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia, i która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej.

Pit 36 działalność nierejestrowana – jak prawidłowo rozliczyć?

Zgodnie z art. 20 ust. 1ba–1bc ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z działalności nierejestrowanej kwalifikuje się do przychodów z innych źródeł. Do końca kwietnia następnego roku należy wykazać je w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36. Działalność nierejestrowana bowiem również powinna wykazywać swoje coroczne przychody.

W zeznaniu rocznym można ująć koszty podatkowe, które posłużyły do osiągnięcia przychodu z działalności nierejestrowanej. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione:

• w celu osiągnięcia przychodów,
• w celu zachowania źródła przychodów,
• w celu zabezpieczenia źródła przychodów,

z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy (tzw. katalog wyłączeń), który zawiera koszty nieuznawane za koszty podatkowe.

Kosztów niewymienionych w art. 23 ust. 1 niniejszej ustawy, a więc takich które spełniają warunki powiązania z przychodami z działalności nierejestrowanej, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z takiej działalności. Koszty należy wykazać w zeznaniu rocznym PIT-36.

Najistotniejsze jest jednak prowadzenie ewidencji w celu ustalenia wysokości przychodu uprawniającego do prowadzenia działalności nierejestrowanej. Należy pamiętać, iż kwoty tej nie pomniejsza się o żadne koszty. 

Działalność nierejestrowana limit – jakie są zasady?

Bardzo ważnym aspektem prowadzenia działalności nierejestrowanej jest limit przychodu. Zgodnie z przepisami, działalność taka dotyczy osób, których przychód z działalności nierejestrowanej w żadnym miesiącu nie przekracza 75% minimalnego wynagrodzenia. W 2024 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 4242 zł, co oznacza, że miesięczny przychód z tej działalności nie może przekroczyć 3181,50 zł.

Przekroczenie tego limitu oznacza konieczność zarejestrowania działalności gospodarczej.

PIT 37 działalność nierejestrowana – czy można go wykorzystać?

PIT-37 działalność nierejestrowana to formularz, który teoretycznie jest stosowany głównie przez osoby uzyskujące dochody z:

• pracy na etacie,
• umów zlecenie,
• umów o dzieło.

Jednak w wyjątkowych przypadkach, gdy osoba prowadząca działalność nierejestrowaną nie prowadzi innej działalności gospodarczej ani nie korzysta z ulg podatkowych, możliwe jest rozliczenie przychodów na tym formularzu.

Zaleca się skonsultowanie tego z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że wybrany formularz jest prawidłowy.

A co z ZUS?

W myśl art. 6 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz art. 66 ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych działalność nierejestrowana nie stanowi tytułu do obowiązkowych ubezpieczeń społecznych i obowiązkowego ubezpieczenia zdrowotnego.

Zakład Ubezpieczeń Społecznych stoi na stanowisku, że jeżeli w ramach działalności nierejestrowanej jest wykonywana praca na podstawie min.: umowy agencyjnej, umowy zlecenia osoba wykonująca tą pracę podlega ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu.